文/視頻 華聲在線全媒體記者 楊昱 通訊員 李思塵 鄒晴 劉美瑩
“老業主推薦新客戶認購成交，可獲贈物業管理費”，為吸引客戶，開發商銷售時推出了“老帶新”贈物業費的優惠，可老業主成功推薦新客戶購房后，事情卻是不了了之。
7月30日，記者從寧鄉市人民法院藍月谷人民法庭獲悉，開發商因“爽約”被起訴，需足額支付承諾業主的物業管理費。
完成開發商的“獎勵條件”，承諾卻難兌現
2020年3月，寧鄉市某開發商發布商業廣告，明確購房老帶新獎勵：成交同享兩年物業管理費用贈送。
業主羅先生看到廣告后，推薦朋友老劉認購了該項目的4套房屋，之后開發商與羅先生簽訂了“項目贈送物業管理費確認書”，載明羅先生可享受公司贈送的4套房屋物業管理費6806元、6845元、6806元、6845元，共計27302元。同時，確認書亦載明：贈送的物業管理費僅用于實際產生的物業管理費用抵扣，不可折現，不可找零，不可轉讓，抵扣方式以現場操作為準。
確認書簽訂后，約定的物業費卻遲遲未見蹤影，羅先生溝通無果，將開發商起訴至寧鄉市人民法院，訴求法院判開發商支付承諾的物業費，且折現支付。
庭審中，開發商辯稱，其發布的廣告系要約邀請，不曾向羅先生發出過要約。同時表明，案涉物業管理費不能折現。
法院：開發商承擔違約責任，向業主支付物業費
法院經審理認為，開發商發布“項目老帶新獎勵”后，羅先生推薦朋友老劉購買4套房屋，以及與開發商簽訂“項目贈送物業管理費確認書”的行為，明確了雙方存在合同關系。羅先生已履行相關義務，有權要求開發商按約定履行義務，即贈送給羅先生物業管理費共計27302元。
開發商發布的獎勵內容具體明確，且該商業廣告在外觀上所呈現出開發商愿意受約束的意思，故該商業廣告應為要約。另外，雙方簽訂的“項目贈送物業管理費確認書”，也表明開發商愿意受該商業廣告約束。綜上，開發商主張發布的廣告系要約邀請，于法無據，法院不予采納。
對于業主羅先生提出物業費折現支付的訴求，法院認為，根據《中華人民共和國民法典》第五百二十二條規定“當事人約定由債務人向第三人履行債務，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定的，應當向債權人承擔違約責任”。雙方約定案涉物業費系由開發商向物業公司繳納，但開發商一直未向物業公司繳納物業費，故其應向羅先生承擔違約責任，因此，羅先生有權要求開發商折現。
寧鄉法院作出一審判決，判開發商向業主羅先生支付物業管理費27302元。開發商不服，提起上訴，二審維持原判。
科普：要約與要約邀請有何區別
要約是旨在訂立合同的意思表示，行為人在法律上須承擔責任。要約邀請，又稱要約引誘，是希望他人向自己發出要約的意思表示。要約邀請是一種締約的預備行為，是事實行為，只能喚起他人的要約，不能導致他人承諾。
要約中，表達了當事人愿意承受要約約束的意旨，要約人將自己置于一旦相對人承諾，合同即成立的地位，決定權在于相對人。而要約邀請中，要約邀請人發布相關信息的根本目的，是吸引相對方主動向其發出訂立合同的要約。當相對方基于要約邀請的內容向其發出具體要約后，要約邀請人此時享有是否作出承諾的選擇權。正因如此，在要約邀請關系中，要約邀請人無需受相對方要約的約束，法律層面不強制其必須對相對方的要約作出承諾。
要約內容必須具備合同成立的必備條款，而要約邀請不必具備這些必備條款。
要約內容具體確定，而要約邀請則不具體、不確定。
責編：洪曉懿
一審：印奕帆
二審：盧小偉
三審：譚登
來源：華聲在線
