華聲在線全媒體記者 卜嵐 通訊員 王叮琳
近期，成都、上海、廣州等城市在土地出讓中明確要求新建住宅限高80米。而在湖南，郴州率先于2025年8月實施新版《國土空間規劃管理技術規定》，明確新建住宅限高26層、容積率不得高于3.1。半年內，全國重點城市密集跟進，將限高要求納入土地出讓核心條件，這將如何影響樓市？
現象：多地推行住宅限高80米政策
曾經，國內城市長期陷入“天際線崇拜”，超高層建筑被視為城市實力的象征與地標名片。各地紛紛以摩天樓集群彰顯發展活力，開發商則通過打造30層以上超高層住宅搶占核心地段價值，部分城市甚至出現50層以上的超高層住宅項目。
這一趨勢在今年迎來根本性轉折。5月1日，住房城鄉建設部《住宅項目規范》正式實施，該規范明確，高層Ⅱ類住宅（18—26層）建筑高度控制最大值限80米，最大容積率僅為3.1，這標志著住宅“限高時代”全面到來。此后，各地“限高令”也如雨后春筍般涌現。
12月1日，成都市公共資源交易服務中心掛出一則拍地公告，共涉及四宗住宅用地。在“規劃設計條件”一欄，公告對于建筑物高度的限制要求十分顯眼：有兩宗宅地的要求均是建筑高度不超過80米，另一宗為不超過60米，還有一宗要求不超過54米。
今年10月，深圳發布《關于穩妥推進〈住宅項目規范〉實施的通知》，規定新建住宅項目建筑高度原則上不得超過80米（約26層），容積率不超過3.1；超過80米需進行消防審查，政策發布前已完成規劃審批的項目可按原規劃實施。
而在此之前，廣州大道南788號二期地塊以9.2億元出讓，拿地房企為中海地產，這宗地塊也有建筑限高80米的要求。
而從湖南來看，住宅限高政策也開始落地。其中郴州市就率先于2025年8月實施新版《國土空間規劃管理技術規定》，明確新建住宅限高26 層、容積率不得高于3.1。在建筑層高上，《規定》明確居住建筑層高不宜超過3.5米，不得低于3米；住宅區公共配套設施及小型商業建筑首層層高不宜超過5米。
“限高令”倒逼行業從“規模競爭”轉向“品質競爭”
比誰造的樓更高的時代已成為過去式，“限高令”成為了倒逼行業轉型的催化劑。
為什么突然要給住宅“限高”？去年11月的一場消防安全形勢發布會上，國家消防救援局消防監督司一級指揮長王天瑞表示：“高層建筑歷來是我們防控的重點，也是容易造成火災的重點。”
“‘限高’的核心還是安全和居住體驗。超高層住宅的風險與建筑高度呈‘正相關’特征，首要隱患是消防安全。”長沙一房企負責人周先生指出，高層住宅火災死亡人數占比高，疏散效率堪憂，易引發踩踏、窒息等風險。長期運維壓力同樣突出，超高層住宅的電梯維護、外立面翻新等費用是普通住宅的數倍，且隨著建筑老化，運維成本將持續攀升。此外，高空墜物、電梯故障等隱性風險，也顯著影響居住安全性與舒適度。
周先生認為，“限高令”的出現可不是限制買房，它通過剛性標準倒逼行業從“規模競爭”轉向“品質競爭”，未來低密度、小高層住宅將成為市場核心主流，采光、通風、隔音這些健康指標，現在都是剛需。同時，第四代住宅（空中庭院）、裝配式建筑、智慧社區將成為產品升級方向，如郴州新規明確空中庭院滿足特定條件可不計入容積率，這類兼具低密屬性與空間拓展性的產品，有望加速普及。
責編：伍鏌
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二審：印奕帆
三審：譚登
來源：華聲在線
